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Christophe et sa compagne sont tous les deux fonctionnaires. Ils viennent d’avoir une petite fille, vivent en appartement — et après un été difficile avec un bébé et la chaleur, ils veulent une maison.
Le problème : entre les prix de l’immobilier et les taux actuels, leur capacité d’emprunt ne leur permet pas de se positionner sur les biens qui les intéressent dans leur région. Alors ils se posent la question que des milliers de primo-accédants se posent en ce moment : faut-il attendre six mois, un an, que les taux redescendent et que les prix baissent ?
La réponse de Delphine tient en une phrase :
« C’est l’inverse, Christophe. C’est maintenant que les prix sont bas. Dès que les taux vont baisser, les prix vont repartir à la hausse. »
La mécanique est simple, et elle est contre-intuitive : quand les taux montent, une partie des acheteurs est purement et simplement exclue du crédit. Moins de dossiers passent, moins d’acquéreurs sur le marché, les vendeurs finissent par céder. C’est le marché de celui qui achète, pas de celui qui attend.
Au programme de cet échange :
→ Pourquoi un marché à taux élevés est un marché d’acheteur, et pas l’inverse
→ Le rôle de la Banque centrale européenne, l’inflation, et la boucle inflationniste
→ Comment chasser une résidence principale comme un investisseur chasse un locatif : beaucoup de visites, beaucoup d’offres décotées, une qui passe
→ Pourquoi un bien “clé en main” se paie plus cher et se négocie moins bien
→ Le coût réel des travaux de rafraîchissement : la fourchette au mètre carré, selon ce qu’on refait
→ L’avantage que presque personne ne calcule : les frais de notaire ne portent que sur le bâti, pas sur les travaux
→ Pourquoi mettre le moins d’apport possible, même quand on en a
→ Faire chiffrer par trois artisans plutôt que d’estimer soi-même — et pourquoi c’est plus facile en ce moment
→ Et une mise en garde honnête sur la promesse de “renégocier plus tard”
« Je disais ça en 2022 : nos crédits sont à taux élevés, dans deux ou trois ans on renégociera. Eh bien dans deux ou trois ans, on n’y est toujours pas. Je ne veux pas te vendre du rêve. »
⚠️ Cet épisode contient une analyse de marché — niveau des taux, évolution des prix, anticipations — enregistrée en direct à une date donnée. Les chiffres cités reflètent la situation au moment de l’émission.

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Sarah a 43 ans, deux adolescents de 13 et 16 ans, et un foyer qui gagne 7.200€ net par mois. Sur le papier, tout va bien. Dans les faits, le couple est bloqué.
Ils sont locataires de leur résidence principale — 1.600€ par mois. Et ils possèdent deux appartements, achetés tous les deux en 2013 : un Duflot et leur ancienne résidence principale, loués en nu au réel. Chaque mois, les deux leur coûtent de l’argent.
Leur question : faut-il tout garder, en vendre un, ou acheter enfin leur résidence principale ? Avec, en toile de fond, les études supérieures des enfants à financer dans deux à trois ans.
Delphine fait le calcul en direct. Endettement : 38,7%. C’est-à-dire au maximum. Puis elle pose la seule question qui tranche vraiment un arbitrage immobilier :
« Si aujourd’hui tu les vendais et que tu récupérais le capital — est-ce que tu remettrais la même somme en cash dans ces mêmes biens ? »
La réponse de Sarah est non. Et pour cause : treize ans après l’achat, le Duflot vaut moins cher que son prix d’acquisition.
« Vous avez beaucoup de capital emprisonné pour, somme toute, assez peu de loyer reçu. Pourquoi tu te fais chier avec un bien, des locataires, un effort d’épargne, des copros et des machins — alors que sur un ETF, tu aurais probablement un rendement équivalent, voire meilleur ? »
Au programme de cet échange :
→ Comment calculer son taux d’endettement réel quand on est locataire et bailleur en même temps
→ Le rendement du capital : pourquoi un bien peut s’autofinancer sur le papier et vous appauvrir en réalité
→ Le test en une phrase pour savoir si un bien locatif est encore bien arbitré
→ Vendre occupé ou donner congé pour vente : les deux timings, et ce que chacun coûte
→ Ce que devient un dispositif fiscal une fois l’engagement purgé
→ L’argent placé en bourse est-il vraiment “bloqué” ? La réponse sur l’assurance-vie, le PEA et le compte-titres
→ Une année négative sur quatre : pourquoi on vise 5 ans minimum sur des ETF
→ Et la feuille de route complète : comment répartir 220.000€ entre épargne de précaution, études des enfants, apport pour la résidence principale et placement long terme
« La résidence principale, c’est votre bonus. Mais ça a un coût. »

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Marie a 39 ans. Avec son conjoint, tous deux salariés, ils élèvent trois enfants en famille recomposée. Côté patrimoine, la situation est déjà construite : deux maisons, dont une louée 1.200€ par mois, 50.000€ d’épargne disponible — et une épargne de précaution à côté.
Mais ils ont un besoin familial immédiat : une chambre supplémentaire, pour que chacun des trois enfants ait la sienne. Échéance : deux ans maximum. Budget estimé : environ 50.000€, soit exactement leur épargne disponible.
D’où sa question : quelle part garder pour le projet familial, quelle part investir pour commencer à générer un complément de revenu ?
La réponse de Delphine ne porte pas sur les 50.000€. Elle porte sur un bien dont Marie ne parlait même pas.
« Si vous finissez le crédit dans 5 ans et qu’elle est en locatif, c’est probablement que son rendement est dégueulasse. Ce bien-là, il faut s’intéresser très rapidement à la vente. Pour un objectif d’optimisation patrimoniale, il faut le vendre. »
Vendre libère des liquidités et de la capacité d’emprunt. Et à partir de là, le fameux arbitrage disparaît : l’opération peut devenir quasiment indolore sur l’épargne.
Au programme de cet échange :
👉 Les deux questions à poser avant tous travaux : combien ça coûte, et est-ce que ça ajoute de la valeur au bien
👉 L’exemple de la maison du Nord : quand l’aménagement sur-mesure devient des travaux à perte
👉 Pourquoi un crédit qui arrive bientôt à son terme est souvent le signe d’un rendement médiocre
👉 Agrandir ou déménager : comment chiffrer les deux hypothèses au lieu de choisir à l’intuition
👉 Revendre une résidence principale achetée il y a 3 ans : la question des frais d’acquisition non amortis
👉 Si on la met en location : pourquoi le meublé plutôt que le nu, et pourquoi une maison louée se revend mal
👉 Combien d’épargne garder réellement quand on a trois enfants
👉 Et la feuille de route finale : un projet qui ne touche pas à la capacité d’emprunt, et des ETF pour le long terme
« Le tout, c’est de se lancer. De savoir quel projet, et puis d’y aller. Et des fois, c’est ça le plus compliqué. »

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Lucie a 29 ans. Elle était banquière privée — conseil en investissement — et a négocié sa rupture conventionnelle en mai pour se reconvertir dans le Pilates. Son objectif n’est pas de lever le pied : elle veut être à son compte, garder son indépendance financière, et ne pas dépendre des revenus de son conjoint, chirurgien-dentiste.
Le patrimoine du couple est déjà solide : une résidence principale à Lyon, deux studios en location qui dégagent un cashflow positif, et 160.000€ de patrimoine financier qu’elle gère elle-même. Sa question : quelle stratégie mettre en place pour remplacer progressivement son ancien salaire par 2.000€ net de revenus passifs par mois ?
Delphine répond d’abord sur l’allocation du temps — 70% minimum sur la reconversion, l’investissement en side. Puis elle soulève un point que Lucie n’avait pas anticipé, et qui change tout le calendrier.
« Il y a un enjeu de timing. Aujourd’hui, la banque ne prend plus tes revenus en compte. Et vos revenus à deux, c’était 15.000€ il y a trois ans, c’est 11 ou 12 aujourd’hui. Donc en toute logique, votre capacité d’emprunt pour une résidence principale, elle a baissé. »
Or le couple veut acheter une maison. Et pour que les revenus de Lucie comptent à nouveau, il faut deux à trois ans de bilan sur une activité que les banques trouvent peu rassurante. Chaque mois perdu à installer sa clientèle est un mois de plus avant de pouvoir emprunter.
Au programme de cet échange :
👉 Pourquoi un cashflow de 300€ sur deux studios ne mènera jamais à 2.000€ passifs
👉 Le plafond invisible : comment la capacité d’emprunt finit par bloquer une stratégie locative classique
👉 Changer de fusil d’épaule : logement insolite, immeuble de rapport, et le seuil des 3.500€ du mètre carré
👉 La sous-location professionnelle, la stratégie autofinancée qui se moque de la capacité d’emprunt
👉 Laverie et carwash : d’excellentes rentabilités, mais pourquoi il en faut trois ou quatre avant de se verser un revenu
👉 Ce qu’une banque accepte de compter comme revenu — et pourquoi la trésorerie d’une société n’en fait pas partie
👉 Reconversion et projet immobilier : l’erreur de calendrier que presque personne n’anticipe
👉 Où placer le reste de l’enveloppe, en gardant l’épargne de précaution qu’un projet de naissance impose
« Le fait que tu aies une laverie qui crache du cash, la banque ne le prend pas en compte. Pour elle, c’est juste un signal positif : ce sont des gens qui savent gérer leur argent. Mais un excédent de trésorerie, ce n’est pas un revenu. »

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Émilie a 31 ans. Depuis trois ans, après une reconversion, elle est sophrologue et thérapeute psychocorporel à son compte. En lissant sur l’année, elle gagne environ 2.000€ par mois — en comptant quelques petits jobs ponctuels qui compensent les mois creux.
Elle vient de recevoir une donation de 15.000€. Son plan : garder 5.000€ en épargne de sécurité, et investir les 10.000€ restants pour créer une seconde source de revenus, puisque son activité reste irrégulière.
La réponse de Delphine est immédiate, et ce n’est pas celle qu’Émilie attendait.
« Si tu veux utiliser cette donation pour investir et compléter tes revenus, c’est un peu éviter le problème. Le problème, c’est qu’au bout de trois ans, ton activité n’est pas sur les rails. Elle génère trop peu de revenus. C’est ça qu’il faut adresser. »
Garde les 15.000€. Pas d’immobilier, pas de laverie, pas de PEA. Un matelas de sécurité, et toute l’énergie disponible sur le seul vrai chantier : transformer une activité en business qui permet de vivre.
Au programme de cet échange :
👉 Pourquoi investir quand le revenu principal va mal, c’est poser un pansement
👉 Le bouche-à-oreille n’arrive pas par magie : c’est un effet de masse, et c’est mathématique
👉 Avec 7 clients réguliers, pourquoi la recommandation ne peut structurellement pas décoller
👉 Connaître ses chiffres par cœur : combien de clients pour quel revenu, et quels paliers viser
👉 Ce que vaut réellement 4.300€ de facturation en micro-entreprise, une fois les charges, les congés, l’absence d’indemnités maladie et de chômage déduits
👉 Particuliers ou contrats en entreprise : lequel est vraiment le plus stable, et pourquoi la question du collectif mérite d’être reposée
👉 Et le cœur de l’épisode : le compromis identitaire des métiers du soin
« Je suis toujours étonnée de voir à quel point, dans ce milieu, vous êtes capables de subir très longtemps l’inconfort de ne pas vraiment vivre de votre métier, pour ne pas vous frotter à un autre inconfort : celui du business. Parce que ça préserve l’identité de la personne qui aide, de la façon la moins intéressée possible. C’est un compromis identitaire, et je le trouve extrêmement coûteux. »
Un échange qui intéressera tous les indépendants des métiers de l’accompagnement — thérapeutes, coachs, praticiens — mais aussi toute personne qui confond “avoir une activité” et “avoir un business”.

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